【案情简介】

桐乡市某小区业主委员会因小区公共部分收益等问题与该小区物业管理公司产生纠纷，双方来到桐乡市物业纠纷人民调解委员会要求调解。物调委“老娘舅”老王受理纠纷后发现，该小区的问题并不仅仅只限于这个纠纷，更多的是业主们对于房屋维修诉求得不到解决而拒交物业费的情况，老王决定以“以点带面”的方式帮助该小区“肃清顽疾”。

【调解过程】

经调解员调查了解，该小区业主入住时就提出过维修房屋的要求，但开发商一直采取“拖延战术”，后企业注销，该问题一直未解决。业主认为开发商和物管公司是一家，房屋质量有问题就该由物管公司解决，而物管公司则认为房屋质量问题属于开发商的责任，应由业主向法院提起诉讼解决，双方各执一词，多年来该问题一直未能解决。调解员老王充分利用自身专业优势，在多部门配合支持下，多措并举化解该纠纷。

一、抽丝剥茧理清头绪。该纠纷存在三大难点：难点一是房屋质量问题不是个案而是多案。老王在实地走访中发现，该小区是2008年—2014年期间交房，目前小区67.4%的高层存在外墙渗水、瓷砖脱落等问题，15.6%的排屋存在因房屋设计问题导致多年雨水倒灌、污水充斥房屋等问题。难点二是开发商已注销，业主难以找到维修单位。2014年该小区原开发商将公司转让给他人，自那时起就无人负责房屋维修事宜，仅靠业主个人难以联系到原开发商。难点三是小区内部意见难以统一。由于维修资金有限，小区业主对于房屋如何修缮、修复到何种程度等均有不同意见和看法，业主委员会难以作出决断。

二、上下联动多方配合。在市矛调中心的协调下，法院、住建局、司法局、物调委、属地街道和社区等多个职能部门先后召开3次协商会：经住建局调查发现，该小区开发商虽然已在工商注销、结束营运，但还有110万元的房屋质量质保金存放在住建局，可以用于外墙和屋顶的房屋质量维修。市法院联系到一位原开发商股东，其答应作为原开发商股东代表参与调解。

三、一波三折坚持到底。在老王的协调下，小区所属社区召集小区业主委员会成员、业主代表、原开发商代表、物管公司代表先后5次进行讨论协商，多方互动最终达成一致：由第三方某房屋装修公司对小区房屋外墙和屋顶进行维修，经费从110万元的房屋质量质保金中支出，不足部分由原开发商股东补足，前期30户完成维修后再签订调解协议。在业主委员会的监督下，2021年7月维修工程启动。然而在前期30户业主已完成维修之时，其余业主都来申请维修，需要维修的房屋数量和维修所需金额远远超过预期，业主委员会要求原开发商股东书面保证承担所有维修费用。在老王的沟通联系下，原开发商股东同意追加经费，切实承担起维修责任。

【调解结果】

在多方努力、多部门见证下，该小区房屋维修合同正式签订。至此，长达1年半的物业纠纷得以化解，该小区房屋维修问题终于得到解决，业主们也纷纷交纳了物业费，困扰物管公司多年的物业费收缴问题顺利解决，各方当事人对调解工作表示满意。

【案例点评】

该纠纷的成功调处，主要得益于以下三点：

一是思路清晰，善抓主要矛盾。桐乡市物调委通过实地走访了解详细情况，逐渐厘清工作思路，抓住案件主要矛盾。进而制定详实调解步骤，以点带面统筹规划、打消业主的顾虑，促进纠纷有效化解。

二是多方联动，提升调解合力。物业纠纷相较其他纠纷而言所涉及的大多是新型矛盾纠纷，特点是涉及人数多、影响面广、专业性强，调处难度相较于一般矛盾纠纷大得多，需要各方联动进行调解。本案中，调解员灵活借助市矛调中心这一平台，实现市、镇、村三级联通、联动、联调，并在调、诉、访之间紧密衔接，通过进驻中心的法院、信访、司法、住建、街道、社区等多部门之间互相配合共同推进，真正做到“一揽子”解决问题。

三是依法调解，有效推进进程。调解员从法治角度出发，向当事人进行释法说理，依据《建设工程质量管理条例》等法规条例，明确房屋维修的范围、程度等关键性问题，引导当事人依法解决矛盾纠纷。

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