嘉兴市人民政府行 政 复 议 决 定 书

嘉政复〔2021〕104号

申请人：刘某某

被申请人：嘉兴市自然资源和规划局。

申请人刘某某不服被申请人嘉兴市自然资源和规划局作出的《不动产登记资料查询结果证明》（编号：2021***），于2021年11月30日向本机关申请行政复议，请求依法责令重新答复。因申请材料不齐全，本机关于2021年12月1日依法通知刘某某补正，并于2021年12月2日收到相关行政复议申请补正材料。本机关受理后依法进行了审查，因案情复杂，延期三十日作出决定,本案现已审理终结。

申请人刘某某述称：刘某某系嘉兴市**购物广场*幢*室预购商品房的预告登记权利人。近期，刘某某得知**购物广场在建工程已被司法拍卖买受人嘉兴某某企业管理有限公司抵押给嘉兴某某股份有限公司，遂向嘉兴市自然资源和规划局反映（口头）申请查询在建工程抵押登记资料，以甄别该在建工程所涉建设用地登记详情。后刘某某又分别于2021年10月15日、10月21日两次向嘉兴市自然资源和规划局提出书面查询申请，但至今尚未向刘某某提供该登记资料。综上，刘某某认为：刘某某作为**购物广场*幢*室预购商品房预告登记权人，在未办理不动产首次登记前，所涉建设用地未分割，故与上述在建工程抵押之建设用地登记存在共有关系，依照《中华人民共和国政府信息公开条例》第三十六条第（七）项及《不动产登记暂行条例》第二十七条规定，刘某某作为利害关系人有权获取该登记资料。现刘某某依据《中华人民共和国政府信息公开条例》第二十七条、第三十七条、第四十条，《中华人民共和国行政复议法》第六条、第九条之规定，特提起行政复议申请。

关于刘某某系利害关系人的身份问题，根据《不动产登记资料查询暂行办法》第十九条“符合下列条件的利害关系人可以申请查询有利害关系的不动产登记结果：（一）因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产构成利害关系”，刘某某因购买**购物广场*幢*室预购商品房，故为**购物广场的利害关系人。同时，根据该办法第四条“利害关系人可以依照本办法的规定，查询、复制不动产登记资料”及第二条“本办法所称不动产登记资料，包括：不动产登记簿等不动产登记结果”，故刘某某有权查询、复制**购物广场所涉土地的抵押登记结果。

被申请人嘉兴市自然资源和规划局辩称：一、嘉兴市自然资源和规划局对刘某某的不动产登记资料查询申请依法作出查询处理的基本情况。嘉兴市自然资源和规划局的不动产登记机构于2021年10月15日收到刘某某提交的不动产登记资料查询申请表，在申请表中填写的查询内容为“**购物广场土地使用权抵押登记资料（在建工程）……依据民法典第218条之规定特申请查询、复制抵押登记资料”。经审查，刘某某在**购物广场建设项目预售商铺时，预购了**购物广场*幢*室的在建房屋，其本人在2015年12月8日曾经为该房屋申请办理过预告登记。刘某某申请查询时，**购物广场项目仍处于在建状态，其开发商与抵押权人某某某在申请办理该在建工程的抵押登记时，已经按照法律规定，将已经办理预告登记的预购商品房和办理预售备案的商品房排除在抵押财产范围之外，即该在建工程抵押登记的法律后果，不涉及刘某某对预购商品房依法拥有的合法权益，也意味着刘某某与该在建工程的抵押登记结果之间不存在法律上的利害关系。考虑到刘某某预购的商品房未来要实现转移登记，必然以该在建工程的竣工及其开发商完成首次登记为前提，因此刘某某有必要了解抵押登记的相关情况，在嘉兴市自然资源和规划局的登记机构于2021年10月21日向刘某某出具的《不动产登记资料查询结果证明》（编号：2021***）中，将抵押登记当事人（抵押人、抵押权人）的名称、抵押登记的时间、抵押人办理名称变更登记的时间及变更后的名称、以及在建工程抵押范围不包括其预购商品房等内容，均给予了明确的证明。上述查询结果证明，刘某某于当日签领，同时再次提交不动产登记资料查询申请表，在申请表中填写的查询内容为“对编2020***不动产登记资料查询结果证明不满意，要求进一步提供抵押登记面积数据为多少，全部的，还是部分的，以抵押证为准，最好能复印为准，某某公司变更某某的依据是什么”。鉴于刘某某查询的抵押人与抵押权人办理抵押登记的面积数据内容，与其本人不存在法律上的利害关系，其查询要求不符合不动产登记资料查询规定。出于同样的考虑，即登记机构认为刘某某有必要了解与其预购房屋有关的开发商（抵押人）名称变更的相关信息，于是登记机构在五个工作日内向刘某某出具了“202100*”号《不动产登记资料查询结果证明》，除告知了抵押人（开发商）名称变更的时间和依据外，还再次告知了在建工程的抵押财产范围不包括刘某某的预购商品房，以及其预购商品房的土地使用权属于分摊使用权，且只有在该预购商品房具备不动产登记条件时，才能明确该房屋分摊面积的具体情况。上述第二份查询结果证明，刘某某于2021年10月28日现场签领。二、刘某某查询的不动产登记资料与其本人不存在法律上的利害关系，嘉兴市自然资源和规划局的登记机构出具的两份证明文书，法律依据充分，处理行为合法，请求依法维持。1、不动产登记不同于不动产抵押登记，不动产抵押登记也不同于在建工程抵押登记，因此，三者之间的登记资料存在较大区别，其可查询内容也极为不同。不动产登记，登记的是特定不动产的权利归属，以及与此相关的其他法定事项，因此在特定的不动产完成登记后，与其权利归属相关的法定事项均会记载于登记簿内。不动产抵押登记，是已经完成权属登记的特定不动产作为抵押物时由债权、债务双方当事人办理的抵押登记，对抵押物而言，其登记簿的内容是完整的。但在建工程抵押登记则与前两种登记存在极大的区别，在建工程本身并不具备办理不动产登记的条件，即办理抵押登记时并未办理过不动产登记，因此，在不动产登记机构管理的不动产登记资料中，并不存在该在建工程中某个预购权属单元的登记资料，即便是与抵押人存在利害关系的抵押权人要查询某个预购权属单元的土地使用权“登记资料”，不动产登记机构同样无法提供。2、刘某某与**购物广场项目在建工程抵押登记之间不存在法律上的利害关系。按照《不动产登记暂行条例实施细则》第七十五条的规定:“以建设用地使用权以及全部或者部分在建建筑物设定抵押的，应当一并申请建设用地使用权以及在建建筑物抵押权的首次登记。”按照上述规定，虽然在建工程抵押时，必须对在建工程的建设用地一并抵押， 但该条第二款同样明确规定:“当事人申请在建建筑物抵押权首次登记时，抵押财产不包括已经办理预告登记的预购商品房和已经办理预售备案的商品房。”也就是说，刘某某预购的**购物广场*幢*室的在建房屋，并不在抵押财产范围内，即便抵押权人最终依法行使优先受偿权，也不会触及到刘某某的预购商品房的利益。既然案涉在建工程的抵押登记并不会影响刘某某的预购商品房的权益，刘某某就与该在建工程抵押登记之间不存在利害关系，即刘某某并非该在建工程抵押登记的利害关系人，其查询该在建工程抵押登记资料的申请，就没有法律和事实依据，不符合查询申请条件。3、嘉兴市自然资源和规划局的登记机构出具的两份《不动产登记资料查询结果证明》，并不会对刘某某的合法权益产生任何现实的不利影响。其实，只要刘某某的预购商品房的合同关系始终合法有效，其由该预购行为依法享有的权益，既不会受到案涉在建工程抵押登记的影响，更不会受到登记机构两份《不动产登记资料查询结果证明》的影响。虽然由于刘某某与案涉在建工程抵押登记之间没有利害关系，不能向其提供该在建工程抵押登记中的土地信息，但登记机构从有利于刘某某的利益出发，仍然将其他与预购商品房相关的抵押当事人的情况向其作了证明，体现了登记机构在坚守法律规定的前提下，尽可能为民服务的工作态度。实际上在刘某某申请不动产登记资料查询之前，其在9月曾经就类似问题进行过咨询，在向其作出的书面回复中，已经比较详细的向其解释了其预购的预售商品房属于整幢建筑的一部分，所预购房屋的土地使用权，只能是该幢楼的共有/共用面积进行分摊后的土地分摊面积使用权，通常要在建设项目具备不动产登记条件后，由开发商完成首次登记，位于整幢建筑之中的各个商铺的土地分摊面积的具体数据，才能在首次登记过程中形成。综上所述，嘉兴市自然资源和规划局的登记机构作出的两份《不动产登记资料查询结果证明》，符合相关法律、法规及规章的规定，程序亦无不当，请求依法维持。

本机关查明：2021年10月5日，刘某某向嘉兴市自然资源和规划局的不动产登记机构提交《不动产登记资料查询申请表》一份，申请查询“**购物广场土地使用权抵押登记资料（在建工程）……依据民法典第218条之规定特申请查询、复制抵押登记资料。”2021年10月21日，嘉兴市自然资源和规划局出具《不动产登记资料查询结果证明》（编号：2021***），告知如下：“嘉兴某某企业管理有限公司于2018年9月3日办理在建工程抵押权登记，抵押权人为嘉兴某某股份有限公司。2019年2月26日办理抵押权名称变更登记，抵押人名称变更为某某置业（嘉兴）有限公司。抵押人向某某办理抵押登记时，在建建筑物抵押范围未包含您购买的预售商品房。”，刘某某于同日领取该查询结果证明。2021年10月21日，刘某某再次向嘉兴市自然资源和规划局的不动产登记机构提交《不动产登记资料查询申请表》一份,申请查询“对编2020***不动产登记资料查询结果证明不满意：要求进一步提供抵押登记面积数据为多少，全部的，还是部分的，以抵押证为准。最好能复印为准。某某公司变更某某的依据是什么”。2021年10月28日，嘉兴市自然资源和规划局出具《不动产登记资料查询结果证明》（编号：2021***），告知如下：“嘉兴某某企业管理有限公司于2018年9月3日办理在建工程抵押权登记，抵押权人为嘉兴某某股份有限公司。根据工商登记机关出具的变更登记情况于2019年2月26日办理抵押权名称变更登记，抵押人名称由原某某企业管理有限公司变更为某某置业（嘉兴）有限公司。抵押登记当事人2018年9月3日办理抵押登记时，在建建筑物抵押范围未包含您购买的预售商品房。您购买的预售房屋的土地使用权属于分摊面积，只有在房屋具备登记条件时，才能明确具体的分摊面积。”，刘某某于同日领取该查询结果证明。刘某某对该查询结果证明不服，引发本案争议。

另查明，2021年9月28日，嘉兴市自然资源和规划局出具《回复》中已就类似问题进行回复。

又查明，根据嘉兴某某企业管理有限公司与嘉兴某某股份有限公司签订的《最高额抵押合同》，刘某某所购买的预售商品房未在该在建工程的抵押范围内。

以上事实，有《不动产登记资料查询申请表》《不动产登记资料查询受理凭证》《回复》《最高额抵押合同》《不动产登记资料查询结果证明》（编号：2021***）、《不动产登记资料查询结果证明》（编号：2021***）等证据予以证实。

本机关认为，根据《不动产登记资料查询暂行办法》第三条：“县级以上人民政府不动产登记机构负责不动产登记资料查询管理工作。”根据上述规定，嘉兴市自然资源和规划局的不动产登记机构具有负责不动产登记资料查询工作的法定职责。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第七十五条第二款的规定：“当事人申请在建建筑物抵押权首次登记时，抵押财产不包括已经办理预告登记的预购商品房和已经办理预售备案的商品房。”同时，根据《不动产登记资料查询暂行办法》第四条的规定：“不动产权利人、利害关系人可以依照本办法的规定，查询、复制不动产登记资料。”第十九条第（一）项的规定：“符合下列条件的利害关系人可以申请查询有利害关系的不动产登记结果：（一）因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产构成利害关系的；……”本案中，在刘某某申请查询**购物广场土地使用权抵押登记资料时，**购物广场项目仍处于在建状态。在申请办理该在建工程的抵押登记时，刘某某所预购的**购物广场*幢*室的在建房屋，已于2015年12月8日办理过预告登记，并不在抵押财产范围内,故刘某某与该在建工程的抵押登记之间不存在法律上的利害关系，即刘某某并非该在建工程抵押登记的利害关系人，不符合申请查询的条件，本机关对刘某某提出的有权查询抵押登记资料不予支持。刘某某于2021年10月21日提交《不动产登记资料查询申请表》，嘉兴市自然资源和规划局的登记机构于2021年10月28日出具《不动产登记资料查询结果证明》（编号：2021***），符合《不动产登记资料查询暂行办法》第十条的程序规定。综上，该查询结果证明认定事实清楚，适用法律正确，符合法定程序。但《不动产登记资料查询结果证明》（编号：2021***）中没有载明适用的具体法律条款，本机关予以指正，嘉兴市自然资源和规划局要在今后的工作中加以改正。

根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（一）项之规定，决定如下：

维持嘉兴市自然资源和规划局作出的《不动产登记资料查询结果证明》（编号：2021***）。

申请人刘某某如不服本复议决定，可以在收到本决定书之日起十五日内向人民法院起诉。

嘉兴市人民政府

2022年2月26日