嘉兴市人民政府

 行 政 复 议 决 定 书

嘉政复〔2022〕136号

申请人：沈某某 

委托代理人：朱某某

被申请人：嘉兴市南湖区人民政府

申请人沈某某不服被申请人嘉兴市南湖区人民政府作出的《嘉兴市南湖区人民政府房屋征收补偿决定书》（南征补〔2022〕第*号），于2022年12月22日向本机关申请行政复议，请求依法撤销。本机关受理后依法进行了审查，本案现已审理终结。

申请人沈某某述称：一、嘉兴市南湖区人民政府作出的《嘉兴市南湖区人民政府房屋征收补偿决定书》（南征补〔2022〕第*号）所依据的房屋征收评估分户报告不具有真实性和合法性，严重损害沈某某的合法权益。嘉兴市南湖区人民政府于2018年11月15日作出《嘉兴市南湖区人民政府国有土地上房屋征收决定》（南政发〔2018〕**号）。沈某某因不动产土地使用面积登记错误等问题，一直未签约。2022年10月22日，嘉兴市南湖区人民政府作出《嘉兴市南湖区人民政府房屋征收补偿决定书》（南征补〔2022〕第*号），其所依据的是《国有土地上房屋征收评估分户报告》[浙和征评（2022）第：2018-福-***-*]。该评估报告作业日期是2018年11月24日至2022年8月5日，评估委托人是嘉兴市南湖区人民政府房屋征收与补偿管理办公室，评估方法是比较法。与原《国有土地上房屋征收评估分户报告》[浙和征评第：2018-福-***]相比，在沈某某不动产登记中土地使用面积由13.9平方米变更为37.89平方米的情况下，新的房屋分户评估报告中房屋评估价值仍是802928.00元。同时委托人为嘉兴市南湖区住房和城乡建设局，其未与评估机构签订房屋征收评估委托合同。上述行为违反了《国有土地上房屋征收评估办法》等相关规定，损害了沈某某的合法权益。二、《子城广场片区***地块房屋征收补偿方案》中补偿标准内容缺失，案涉补偿决定中克扣沈某某应得的叁万元搬迁奖励费。沈某某的房屋类型是带有封闭院落的独门独户独梯的复式二层排屋，且土地使用面积为37.89平方米，实际占用土地面积约55平方米，土地使用面积为独用，与普通多层公寓使用的土地分摊面积有本质区别。补偿决定中的产权置换房屋在无容积率系数修正说明的情况下，无法证明不同类型的房屋之间的价值差异，不能体现及时公平补偿类似房地产的市场价值，违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条、第十九条的规定。《国有土地上房屋征收评估分户报告》[浙和征评（2022）第：2018-福-***-*]明显忽视了房地产市场价格的波动及不动产登记更正的事实，房屋征收价值时日丧失的责任不应由被征收人承担，请求撤销案涉房屋征收补偿决定书。

被申请人嘉兴市南湖区人民政府辩称：一、嘉兴市南湖区人民政府作出案涉房屋征收补偿决定的基本情况。2018年11月15日，嘉兴市南湖区人民政府作出《嘉兴市南湖区人民政府国有土地上房屋征收决定》（南政发〔2018〕**号），决定对案涉房屋所在地块进行征收。在房屋征收补偿过程中，沈某某曾以上述征收决定违法为由申请行政复议，又对行政复议决定不服提起行政诉讼，即上述房屋征收决定历经行政复议审查和一、二审人民法院司法审查，均认定房屋征收决定符合法律规定，驳回了本案申请人的复议和诉讼请求。***地块房屋征收项目的征收部门原为嘉兴市南湖区人民政府房屋征收与补偿管理办公室（机构改革后行政职能划转到嘉兴市南湖区住房和城乡建设局），委托的房屋征收实施单位为嘉兴市房屋征收服务中心。***地块的被征收人于2018年11月16日至11月22日投票选择征收评估机构，在公证机构公证下，有效投票选定的评估机构为浙江某某房地产估价有限公司，上述选定结果于2018年11月24日在征收现场予以公告。****号*幢*室被征收房屋原房屋所有权证编号为“嘉字第057***号”，更正登记后为“浙(2021)嘉南不动产权第0023***号”，登记的土地使用权面积由原13.9㎡更正为37.89㎡，土地用途为住宅，类型为出让，建筑面积为69.4㎡，建筑结构为混合。评估机构于2018年12月6日出具浙和征评第：2018福-***《房屋征收评估分户报告》。沈某某对该评估分户报告有异议，向嘉兴市房屋征收评估专家委员会申请鉴定，鉴定委员会审查后作出维持原评估结果的鉴定结论。因沈某某拒绝在签约期限内与征收部门达成补偿协议，嘉兴市南湖区人民政府完成相关的法定程序后，于2020年3月3日依法作出《嘉兴市南湖区人民政府房屋征收补偿决定书》（南征补〔2020〕第*号）。沈某某对该征收补偿决定不服，先后申请行政复议和行政诉讼。在一审案件审理期间，不动产登记机构确认涉案房屋土地使用权面积原登记的13.9㎡存在错误，更正登记为37.89㎡。鉴于涉案房屋土地使用权属于分摊面积，因更正登记发生的土地使用权面积变化，不会对房屋的征收补偿结果产生影响，嘉兴市中级人民法院于2021年11月26日作出《行政判决书》[(2020)浙04行初***号]，驳回沈某某的诉讼请求。沈某某对一审判决不服，提起二审。二审审理期间，因土地使用权面积更正登记发生变化，嘉兴市南湖区人民政府主动撤销了该房屋征收补偿决定，要求征收部门通知评估机构启动对涉案房屋的重新评估工作。同时，因土地面积更正登记而导致对涉案房屋重新评估，应重新为被征收人设定新的签约奖励期。评估机构对涉案房屋重新进行了评估，于2022年8月5日出具《国有土地上房屋征收评估分户报告》（浙和征评(2022)第：2018-福-***-*号），确认被征收房屋、装修物和附属物总价值为人民币843494元，并于同日向沈某某送达了上述评估分户报告，同时送达的《告知书》向沈某某表明自收到告知书次日起，重新给予25天的签约奖励期。沈某某对重新作出的评估报告及其复核结果仍有异议，向本地房地产价格评估专家委员会申请鉴定，鉴定委员会出具鉴定报告维持上述评估结果。由于沈某某户仍然未在《告知书》确定的签约期限内与征收部门达成征收补偿协议，嘉兴市南湖区人民政府于2022年9月28日依法作出《房屋征收补偿决定方案告知书》（征补告〔2022〕*号），并于次日送达沈某某户，告知书附件为《补偿方式选择意见书》，并有选择方式的说明。沈某某户在期限内未对补偿方式作出选择。为确保子城广场片区***地块房屋征收项目的顺利进行，维护公共利益，嘉兴市南湖区人民政府于2022年10月22日对沈某某依法作出《嘉兴市南湖区人民政府房屋征收补偿决定书》（南征补〔2022〕第*号），并于2022年10月24日送达被征收人沈某某。二、嘉兴市南湖区人民政府作出的房屋征收补偿决定，事实清楚，法律依据及政策依据充分，程序合法。案涉被征收房屋，属于经过依法登记的合法房屋，房屋和更正后的土地面积、性质均有清晰的记载，对产权人、评估机构和征收部门，均具有确定的法律效力。沈某某要求按照“独门独户独梯的复式二层排屋”补偿，并不合理。三、被征收房屋补偿价格的形成，法律、法规设定了公平、合理的法律机制。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第二款明确规定：“房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。”被征收人若对被征收房屋评估价值有异议，法律规定了明确的维权方式，这就是向房地产价格评估机构申请复核评估，对复核结果仍有异议，可向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。沈某某只有对其评估异议依法申请复核评估和申请专家鉴定，其行为才是合法的维权行为。四、嘉兴市南湖区人民政府公告的***地块补偿标准并无“缺失”。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条明确规定：“被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”沈某某以案涉地块征收补偿方案中未找到对其“独门独户独梯的复式二层排屋”的补偿标准为由，便认为补偿方案存在“缺失”，无事实和法律依据。除此之外，法律对因机构改革发生行政职能划转的法律后果有明确的规定，原行政机构从事的行为，其法律后果由划转后承接其职能的行政机关承受，并不因此发生原行为法律效力失效的问题，原嘉兴市南湖区人民政府房屋征收与补偿管理办公室因机构改革原职能划转到嘉兴市南湖区住房和城乡建设局的情形，便是如此。综上，嘉兴市南湖区人民政府作出的案涉征收补偿决定，事实清楚、证据确实充分，适用依据正确，程序合法，请求依法予以维持。

本机关查明：2018年11月 15日，嘉兴市南湖区人民政府作出《嘉兴市南湖区人民政府国有土地上房屋征收决定》（南政发〔2018〕**号），决定对东至禾兴路；南至E代商务酒店、中国电信、中国银行的宗地界；西至***；北至小西门横街范围内的房屋实施征收。征收部门为嘉兴市南湖区政府房屋征收与补偿管理办公室，征收实施单位为嘉兴市房屋征收服务中心。征收决定于同日公告，并附《子城广场片区***地块房屋征收补偿方案》。沈某某所有的位于嘉兴市南湖区****号*室的房屋处于征收范围内。2018年11月23日，经投票确定浙江某某房地产估价有限公司为该房屋征收项目的房地产评估机构。2018年12月 6日，浙江某某房地产估价有限公司出具《房屋征收评估分户报告》（浙和征评第：2018福-***），评估结果为房屋价值802958元，装修物37292元，附属物4396元，合计844646元。2020年2月27日，嘉兴市南湖区人民政府作出《关于明确国有土地上房屋征收部门的通知》，明确嘉兴市南湖区住房和城乡建设局作为南湖区国有土地上房屋征收实施部门，负责辖区内国有土地上房屋征收项目的组织实施。因未能在签约期限内与沈某某达成补偿协议，经房屋征收部门请示，嘉兴市南湖区人民政府于2020年3月3日作出《嘉兴市南湖区人民政府房屋征收补偿决定书》（南征补〔2020〕第*号）。因不服该补偿决定，沈某某提起行政诉讼。2021年4月19日，嘉兴市自然资源和规划局对沈某某不动产权登记情况进行更正后重新制发《不动产权证书》[浙（2021）嘉南不动产权第0023***号]，不动产登记证书上的原土地使用权分摊面积13.9㎡更正为37.89㎡。因不动产登记中的土地使用权面积发生改变，嘉兴市南湖区人民政府主动撤销了《嘉兴市南湖区人民政府房屋征收补偿决定书》（南征补〔2020〕第*号）。后评估机构对涉案房屋重新进行了评估，并于2022年8月1日对初步评估结果进行了公示。2022年8月5日，浙江某某房地产估价有限公司出具《国有土地上房屋征收评估分户报告》[浙和征评（2022）第：2018-福-***-*号]，确定被征收房屋在价值时点2018年11月15日的估价结果为房屋价值802958元，装修物37340元，附属物3196元，合计843494元。2022年8月3日，嘉兴市南湖区住房和城乡建设局作出《告知书》，告知沈某某给予其新的签约奖励期限，签约期限为收到告知书次日起25日。上述评估报告及《告知书》于2022年8月5日送达给沈某某，沈某某对房屋分户评估报告不服，提出复核申请。2022年8月18日，浙江某某房地产估价有限公司作出《关于<浙和征评（2022）第：2018-福-***-*>报告复核评估的回复》。之后，沈某某又向嘉兴市房屋征收评估专家委员会申请鉴定。2022年9月8日，嘉兴市房屋征收评估专家委员会作出《鉴定意见书》[嘉估鉴（2022）***号]，维持《国有土地上房屋征收评估分户报告》[浙和征评（2022）第：2018-福-***-*号]，该鉴定意见书于当日送达给沈某某。同日，嘉兴市南湖区住房和城乡建设局作出《告知书》，告知沈某某其签约期限为收到鉴定意见书的次日起至第5日24时，该告知书于次日送达给沈某某。2022年9月20日，因未能在签约期限内与沈某某达成补偿协议，嘉兴市南湖区住房和城乡建设局向嘉兴市南湖区人民政府作出《关于报送沈某某户房屋征收补偿决定方案的请示》（南建〔2022〕**号）。2022年9月28日，嘉兴市南湖区人民政府作出《房屋征收补偿决定方案告知书》（征补告〔2022〕*号），并将《嘉兴市****号*幢*室房屋征收补偿决定方案》及《房屋征收补偿方式选择意见书》作为附件送达给沈某某。2022年10月11日，沈某某在《房屋征收补偿方式选择意见书》中表示不予选择任何方式。2022年10月22日，嘉兴市南湖区人民政府作出《嘉兴市南湖区人民政府房屋征收补偿决定书》（南征补〔2022〕第*号），决定对被征收人沈某某所有的嘉兴市****号*幢*室房屋进行产权调换。1.为沈某某户提供以下一套安置房源：百妙小区*幢***室、建筑面积：89.25平方米、车库面积：18.28平方米、用途：住宅、结构：混合。以上安置房源经浙江某某房地产估价有限公司《国有土地上征收安置房价格评估报告》确认，安置房屋评估价为：951316元、车库评估价为：27420元，合计：978736元。2.房屋产权调换差价：(1)被征收房屋评估价为：802958元。(2)被征收房屋装修物、附属物补偿为：40536元。(3)被征收房屋搬迁费为：1500元。以上款项合计：844994元，与上述安置用房进行产权调换后，由被征收人支付给房屋征收部门产权调换差价133742元。该补偿决定书于2022年10月24日送达给沈某某，沈某某对该补偿决定不服，引发本案争议。

另查明，该房屋征收项目的被征收人沈某因对《嘉兴市南湖区人民政府国有土地上房屋征收决定》（南政发〔2018〕**号）不服，提起行政诉讼。2019年8月14日，嘉兴市中级人民法院作出《行政判决书》[（2019）浙04行初**号]，驳回了沈某的诉讼请求。沈某不服，提起上诉后，浙江省高级人民法院于2019年12月2日作出《行政判决书》[（2019）浙行终****号]，驳回上诉，维持原判。2019年4月23日，沈某某对征收决定亦提起诉讼，嘉兴市中级人民法院于2020年2月10日作出《行政裁定书》[（2019）浙04行初**号]，裁定驳回其起诉。沈某某不服，提起上诉后，浙江省高级人民法院于2020年5月9日作出 《行政裁定书》[（2020）浙行终***号]，裁定驳回上诉。

再查明，2022年6月2日，嘉兴市人民政府办公室发布《嘉兴市人民政府办公室关于印发嘉兴市区国有土地上房屋征收补偿及奖励办法的通知》（嘉政办发〔2022〕28号），原《嘉兴市人民政府办公室关于印发嘉兴市区国有土地上房屋征收补偿及奖励办法的通知》（嘉政办发〔2015〕36号）同时废止。

以上事实，有《嘉兴市南湖区人民政府国有土地上房屋征收决定》（南政发〔2018〕**号）及附件《子城广场片区***地块房屋征收补偿方案》、《行政判决书》[（2019）浙04行初**号]、《行政判决书》[（2019）浙行终****号]、《行政裁定书》[（2019）浙04行初**号]、《行政裁定书》[（2020）浙行终***号]、《行政判决书》[（2020）浙04行初***号]、《房屋征收入户调查登记表》《不动产权证书》[浙（2021）嘉南不动产权第0023***号]、《公证书》[（2018）浙嘉誉证民内字第****号]、《嘉兴市区国有土地上房屋征收评估机构确定公告》《房屋征收评估分户报告》（浙和征评第：2018福-***）、《嘉兴市南湖区人民政府房屋征收补偿决定书》（南征补〔2020〕第*号）、《关于明确国有土地上房屋征收部门的通知》《国有土地上房屋征收评估分户报告》[浙和征评（2022）第：2018-福-***-*号]、《告知书》两份、《子城广场片区（***地块）房屋征收分户初步评估结果公示表》《关于<浙和征评（2022）第：2018-福-***-*>报告复核评估的回复》《鉴定意见书》[嘉估鉴（2022）***号]、《关于报送沈某某户房屋征收补偿决定方案的请示》（南建〔2022〕**号）、《房屋征收补偿决定方案告知书》（征补告〔2022〕*号），《嘉兴市****号*幢*室房屋征收补偿决定方案》《房屋征收补偿方式选择意见书》《嘉兴市南湖区人民政府房屋征收补偿决定书》（南征补〔2022〕第*号）、送达回证、现场照片等证据为证。

本机关认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。”本案中，房屋征收部门因在签约期限内未能与沈某某达成补偿协议，报请嘉兴市南湖区人民政府。嘉兴市南湖区人民政府对报请内容进行审查后作出房屋征收补偿决定，符合上述法律规定，主体适格。同时因机构改革，原嘉兴市南湖区人民政府房屋征收与补偿管理办公室的职能划转到嘉兴市南湖区住房和城乡建设局，故由嘉兴市南湖区住房和城乡建设局作为房屋征收部门向嘉兴市南湖区人民政府提出请示，并无不当。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”第十九条第一款：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”评估时点确定的目的是便于评估被征收房屋的价值，切实保障被征收人的合法权益，实现公平补偿。本案中，由于案涉地块征收决定处于行政诉讼阶段以及不动产登记错误需要更正等原因，导致作出征收补偿决定的时间与征收决定作出时间间隔长达四年。嘉兴市南湖区人民政府于2022年10月22日作出征收补偿决定时，所依据的评估报告中评估时点仍然是2018年11月15日，案涉房屋评估结果未能准确、客观体现涉案房屋的价值，未能保障沈某某的合法权益，嘉兴市南湖区人民政府依据该房屋评估报告作出房屋征收补偿决定，认定事实不清。同时，嘉兴市区国有土地上房屋征收补偿及奖励办法已于2022年6月2日作出修订，嘉兴市南湖区人民政府应当依据新旧补偿政策分别作出补偿方案由被征收人选择，被征收人不选择的，以对被征收人更有利为原则确定补偿方式。本案中，嘉兴市南湖区人民政府仍依据原有补偿政策作出征收补偿决定，违反公平补偿的原则。

根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（三）项之规定，决定如下：

撤销嘉兴市南湖区人民政府作出的《嘉兴市南湖区人民政府房屋征收补偿决定书》（南征补〔2022〕第*号），嘉兴市南湖区人民政府在收到本决定后，重新作出房屋征收补偿决定。

申请人沈某某如不服本复议决定，可以在收到本决定书之日起十五日内向人民法院起诉。

嘉兴市人民政府

 2023年2月4日