嘉兴市人民政府

行 政 复 议 决 定 书

嘉政复〔2023〕113号

申请人：姚某某

被申请人：嘉兴市南湖区人民政府

申请人姚某某不服被申请人嘉兴市南湖区人民政府作出的《嘉兴市南湖区人民政府征地补偿安置决定书》（南政发〔2023〕*号），于2023年9月19日向本机关申请行政复议，请求撤销该决定。本机关受理后依法进行了审查，因案情复杂，延期三十日作出决定，本案现已审理终结。

申请人姚某某述称：一、姚某某在2023年7月22日接到南湖区工作人员送给其的征地补偿安置决定书，姚某某同意征收，但对房屋补偿价格及安置方式，均未按姚某某所拥有的房屋实际价值和安置房屋的面积户型进行补偿，姚某某不服该决定，补偿价格应在每平方38000元左右，才能与姚某某房屋的价值相符。二、姚某某在2001年前一直经营奶牛养殖和屠宰肉牛。姚某某响应政府号召，集中屠宰，散户停业。政府承诺停业补偿，在今后拆迁或政府土地征收时一并补偿，该决定书中未涉及。所以要申请行政复议，望上级政府按照姚某某的实际情况，撤销该决定书中的不合理事项。

被申请人嘉兴市南湖区人民政府辩称：一、南湖区人民政府对姚某某依法作出征地补偿安置决定的基本情况。嘉兴市南湖区人民政府对姚某某户的住宅房屋作出征地补偿安置决定的行为，并非是一次新的征收行为，而是依法继续完成十多年前的土地征收中遗留的仅剩一户的原农民住宅房屋的补偿安置工作。浙江省人民政府于2007年12月29日作出“浙土字B[2007]-**号”土地征收批准文件，同意嘉兴市政府本年度整理第二十九（市区六）批次建设用地，批准征收的集体土地为32.6498公顷。姚某某户所属的原东栅街道某村的集体土地及姚某某户位于该村*组某的案涉住宅房屋，位于本次土地征收范围内。按照土地管理法的规定，应补偿给农户的青苗补偿费、地上附着物（房屋）补偿费，由某村经济合作社从征地单位拨付的征地补偿款中负责支付给青苗和地上附着物的各个所有人，姚某某户除房屋补偿之外的其他应得的征地补偿费，当时由姚某某的妻子徐某某签领。姚某某户的征地安置和社会保障，按照当时的征地政策，实行土地补偿费折算养老金的补偿安置方式，姚某某本人当年可折算的工龄为15年，按照每月945元的标准拨付社保机构，姚某某自从2016年10月到达退休年龄以来，每月从社保机构领取退休金3250.8元。综上，当年的土地征收补偿安置工作，除姚某某户的地上附着物（即案涉房屋）的补偿事项因该户与征收部门始终未能达成补偿协议而遗留至今外，某村的其他征地补偿安置事项均依法、依规全部完成，包括案涉房屋占地在内的原某村所有被征收土地，于当年由集体土地转化为国有土地。当年某村农民住宅的征收补偿政策依据，是嘉兴市政府制定的《嘉兴市城市规划区内农民住宅房屋拆迁安置补偿办法》（嘉政办发〔2002〕44号）规定的补偿标准，当时公布的安置房源为举秀公寓、中南公寓、文贤小区的住宅房屋。姚某某户位于某村*组的住宅房屋，其合法权属依据为2002年颁布的“集用（东）字第2090****号”《集体土地使用证》，上述证书记载依法批准的土地使用权面积为170平方米，该证书在记事栏内明确记载：“实际用地面积172.44㎡，其中三层楼147.48㎡，平房24.96㎡，超2.44平方米（属楼房）。发证面积170㎡。”根据土地使用权证记载内容，结合现场察看，确认姚某某户上述住宅房屋总建筑面积为460平方米。征收实施单位就姚某某户上述房屋的补偿安置事项，自征地工作启动后已多次与姚某某户进行协商，但由于该户坚持获取的补偿要求超出统一的补偿标准，导致双方始终未能达成一致意见，其结果便是今天呈现的征收范围内其他所有房屋全部拆除多年之后，姚某某户的房屋至今仍然占据着早已征收为国有的土地，造成整幅国有土地长期无法开发利用的严重后果。为了切实维护国家利益和公共利益，必须对姚某某户房屋的征收补偿事项依法作出处理。考虑到姚某某户房屋的征收补偿事项已经拖延多年，在此期间周边环境发生了较大变化，特别是房屋价格及居民生活费用与当年相比存在明显涨幅，根据客观情况和最高法院相关判例精神，在维护国家利益和公共利益的同时，也须兼顾姚某某户的居住权益能够得到合理、有效地保障。经研究，决定在对姚某某户房屋的征收补偿方案中，除按照原补偿办法和标准制定一套补偿安置方案外，还应参照城市房屋征收补偿安置的方式、标准和奖励及补助政策，增加与城市房屋征收补偿结果相同的产权调换和货币补偿二套补偿方案，以供姚某某户从中选择。按照上述补偿安置原则，嘉兴市南湖区人民政府于2023年1月10日向姚某某户送达了《签订土地征收补偿安置协议催告书》，再次告知对其房屋进行征收补偿的土地征收批准文件，以及该户长时间拒绝房屋补偿安置已经给城市建设造成的严重不良后果，同时以附件形式送达了《土地征收中地上房屋的补偿安置方式告知书》《土地（房屋）补偿安置方式选择意见书》《评估机构选择办法告知书》和《房地产评估机构选择意见书》及选择结果回执。在上述送达的文书中，为姚某某户提供了三种补偿安置方式供其自主选择，其中包括参照城市房屋征收政策可享受的相关奖励、补助内容；在产权调换的补偿方式中，提供了写明小区名称、幢号、室号、建筑面积（含车库）等内容的6套安置房源；在评估机构选择办法告知书中，提供了具备合法资质的3家房地产评估机构供其从中选定，并告知未在指定期限内选定时，将由无利害关系的单位从3家评估机构中随机抽取一家作为对其房屋进行评估作业的机构。由于姚某某户在收到上述文书后未在规定期限内选择补偿安置方式和评估机构，由房屋所在地街道从建成社区选择2名无利害关系的人员，在街道工作人员见证下从所提供的3家房地产评估机构中随机抽取一家作为对姚某某户房屋进行评估的机构，随机抽取结果为浙江某某房地产估价有限公司。评估机构确定后，征收实施单位与评估机构签订委托协议，由该评估机构对姚某某户的案涉房屋进行了评估作业，由于姚某某户的原因评估人员不能入室对该房屋进行全面估价，便按照相关规范对案涉房屋进行了外观评估。评估机构于2023年2月24日共出具了三份评估报告，一份是按照农民住宅房屋估价后出具的“编号****”《嘉兴农村拆迁评估补偿清单》，一份是参照城市房屋征收补偿进行估价后出具的“浙江某某（2023）估字第CP2023200****号（城）”《房地产估价报告》，另一份是对为产权调换提供的6套安置房屋进行估价后出具的“浙江某某（2023）估字第CP2023200****号”《房地产估价报告》。前两份评估报告于2023年5月6日送达给姚某某户。此后，姚某某户未对评估报告结果提出异议，也未提出过鉴定申请。根据评估报告的估价结果，结合嘉政办发〔2002〕44号文件规定和城市房屋征收补偿标准及奖励、补助政策，嘉兴市南湖区人民政府将前次送达姚某某户的三种补偿安置方式，具体化为内容详细具体的三套补偿安置方案，并于2023年5月6日向姚某某户送达了《土地（房屋）征收补偿方案告知书》和三套补偿方案及方案选择意见书。告知书除郑重重申前次告知的部分内容外，要求姚某某户在收到本次告知内容之日起30日内，在送达的三套补偿安置方案中选择一种，逾期不选的，嘉兴市南湖区人民政府将确定补偿方案并作出补偿决定。姚某某户收到上述告知书和三套补偿安置方案后，一如既往的拒绝作出任何回应。鉴于此，为维护国家利益和公共利益，维护国家的土地征收法律秩序，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十一条、《浙江省土地管理条例》第四十五条的规定，嘉兴市南湖区人民政府在姚某某户的征收补偿安置利益能够得到切实保障的前提下，于2023年7月19日对姚某某户依法作出“南政发〔2023〕*号”《嘉兴市南湖区人民政府征地补偿安置决定书》，并于次日送达姚某某户。二、嘉兴市南湖区人民政府作出的补偿安置决定，符合法律和政策规定，使姚某某的补偿利益在可能的范围内得到了最大的保障；而姚某某坚持的超高补偿要求，不仅没有法律依据，而且缺乏最起码的公平性和合理性。虽然按照法律适用原则，应该采用“实体从旧程序从新”原则，但对姚某某户房屋的补偿安置结果，实际上在“实体”方面也采取了对当事人最为有利的“从新”原则。姚某某户房屋的补偿安置之所以滞留十来年未能解决，虽然与该户一直坚持的不合理补偿要求有关，但也不能否认与相关征地单位当年未能按照土地征收法律规定及时、严格履行法定职责有关。鉴于此，对该户的“实体”补偿安置方面采取“从新”原则，具有一定的合理性。若采用实体从旧原则，即按照“嘉政办发〔2002〕44号”文件规定的补偿标准，向姚某某户补偿6套安置房源后，根据评估结果，姚某某户应向征收部门支付新旧房屋安置差价429465.2元。因此，嘉兴市南湖区人民政府在作出的补偿安置决定中，并未采用实体从旧原则，而是完全参照城市房屋征收补偿安置办法，以2022年底的商品房市场价格作为估价时点，为姚某某户提供了产权调换和货币补偿二套方案供其选择。在产权调换方案中，向姚某某户补偿安置相同的6套安置房源后，加上姚某某户可享受的各种奖励款，征收部门还应向姚某某户支付产权调换差价1721852元，而且不包括今后完成室内评估后还应支付的装修物、附属物补偿款；按照货币补偿方案，征收部门应支付姚某某户的征收补偿款总金额为10197900元，该款项中同样尚未包含今后须支付的装修物、附属物补偿款。姚某某户对上述完全按照对其最为有利的原则制定的补偿安置方案仍然不满意并拒绝接受的理由，姚某某在工作人员与其协商谈判补偿时表述得非常明白，即自家的房屋属于独栋别墅，征收单位给予的补偿款必须能够确保其在嘉兴东菱·宝石公馆购买一套联排别墅。姚某某在其复议申请书中也再次明确表达了同样的意思：“补偿价格应在每平方米38000元左右”。嘉兴市南湖区人民政府认为，姚某某将其被征收房屋与宝石公馆的豪华别墅进行价格比对时，应该没有意识到宝石公馆别墅价格是如何形成的，没有意识到房产商为拍买到能够造豪华别墅的低容积率土地支付了多少出让金，没有意识到房产商为建造豪华别墅以及打造与豪华别墅相匹配的小区景观和居住环境又投入了多少建设资金，更没有意识到自己建造的农民住宅房屋，与房产商开发的城市商品房，二者本身带着完全不同的权益，合法建造的豪华别墅作为商品房，有权在市场上自由买卖，从而由市场供需关系形成自身的市场价格。而姚某某户的农村住宅房屋，不仅占用的宅基地所有权归属村集体经济组织所有，而且姚某某户也属于无偿使用。无论是农村住宅房屋还是农户无偿使用的宅基地，按照法律规定是禁止上市交易的，因此并不存在合法的市场价格和可获取的市场利益，姚某某将两种不同权益的根本不具备可比性的房屋进行价格比较，其结论必然是错误的。姚某某户的房屋之所以能够得到每平方米15600元的估价结果，根本原因是政府为了确保其家庭今后的居住权益，同意估价时对其房屋假设了具有市场价值的估价条件，而且在此情形下形成的估价结果，也与政府十多年来在周边投入巨资进行城市建设带来的环境提升直接相关。由此可知，姚某某户提出的超高补偿要求，除没有法律依据外，也缺乏基本的合理性，与十多年前那些支持、配合征地工作并按时搬离的大多数村民相比，其要求更突显极不公平的特征。三、土地征收中对地上附着物的补偿安置，是指对农户依法批准的宅基地上建造的合法房屋的补偿安置，姚某某对二十多年前即已到期的临时用地上本应依法拆除的构筑物提出的补偿要求，没有法律依据，也不在征地补偿的范围之内，姚某某应该另案处理。嘉兴市南湖区人民政府作出的案涉行政决定，是对姚某某户在“集用（东）字第2090****号”《集体土地使用证》批准范围内建造的合法房屋的补偿安置，并不涉及该范围之外的任何建筑物或者构筑物。姚某某如果坚持认为市土地主管部门在2000年6月21日审批并明确要求“使用期限二年，到期拆除”的临时用地上搭建的简易用房，需要由某个部门或单位对其进行补偿或赔偿，只要姚某某的依据充分且证据确凿，完全可以另案处理，但不属于本次处理遗留的征地补偿安置农村村民住宅的处理范围。综上所述，嘉兴市南湖区人民政府作出的《征地补偿安置决定书》充分保障了姚某某的补偿安置利益，程序合法，姚某某的复议请求不能成立，请求复议机关依法驳回。

本机关查明：2023年1月10日，嘉兴市南湖区人民政府作出《签订土地征收补偿安置协议催告书》，并于同日将该催告书及相关附件（附件1：《土地征收中地上房屋的补偿安置方式告知书》；附件2：《土地（房屋）征收补偿方式选择意见书》；附件3：《房地产评估机构选定办法告知书》《房地产评估机构选择意见告知书》送达回执；附件4：《房地产评估机构选择意见书》）送达姚某某户。因姚某某户未在规定的3日内选择评估机构，房屋所在地街道长水街道办事处从建成社区随机抽取人员作为随机抽取评估机构的抽取人，于2023年1月14日随机抽取浙江某某房地产估价有限公司为本案的评估公司。2023年2月24日，浙江某某房地产估价有限公司作出《房地产估价报告》[浙江某某（2023）估字第CP2023200****号（城）]，并于2023年5月6日送达姚某某户，受送达人未签收。同日,浙江某某房地产估价有限公司作出《房地产估价报告》[浙江某某（2023）估字第CP2023200****号]和《房地产估价报告》[浙江某某（2023）估字第CP2023200****号],并于2023年11月30日送达姚某某户，受送达人未签收。2023年5月5日，嘉兴市南湖区人民政府作出《嘉兴市南湖区人民政府土地（房屋）征收补偿方案告知书》，并于次日将该告知书及附件[《土地（房屋）征收补偿安置方案一》《土地（房屋）征收补偿安置方案二》《土地（房屋）征收补偿安置方案三》《土地（房屋）征收补偿方案选择意见书》]送达姚某某户，受送达人未签收。2023年7月9日，嘉兴市南湖区人民政府作出《嘉兴市南湖区人民政府征地补偿安置决定书》（南政发〔2023〕*号），决定如下：“一、对被征收人姚某某户所有的某村*组某房屋进行产权置换。（一）提供以下6套补偿安置房，均为现房……（二）被征收房屋与安置房屋差价结算。经浙江某某房地产估价有限公司评估，上述用于姚某某户产权调换的6套安置房源及配套自行车库的评估总价为8476048元；姚某某户被征收房屋补偿总价款为10147900元（其中房屋评估价为7176000元，参照城市房屋征收奖励及补偿政策，另给予产权调换补偿奖励：100000元，被征收房屋40%产权调换补偿奖励：2870400元，搬迁补偿费：1500元）。上述补偿款不包含房屋装修物、附属物补偿。被征收房屋与安置用房进行产权调换后，由房屋征收部门支付给被征收人姚某某户产权调换差价1671852元。房屋装修物、附属物补偿待评估后予以补偿。二、对被征收人姚某某户所有的某村*组某房屋进行货币补偿，补偿总价款为10147900元（其中房屋评估价为7176000元，参照城市房屋征收奖励及补偿政策，另给予选择货币补偿奖励：100000元，被征收房屋40%产权调换补偿奖励：2870400元，搬迁补偿费：1500元）。上述补偿款不包含房屋装修物、附属物补偿。房屋装修物、附属物补偿待评估后予以补偿。三、上述两种补偿方式，被征收人姚某某可选择其中一种，并应当自本决定书送达之日起30日内办理补偿手续，同时将某村*组某被征收房屋腾空移交征收部门拆除。四、征收部门应在姚某某户腾空交付被征收房屋后十日内，将产权调换结算的差价支付给姚某某户。”姚某某不服该征地补偿安置决定书，引发本案争议。

另查明，2002年2月26日，嘉兴市人民政府办公室印发《关于印发嘉兴市城市规划区内农民住宅房屋拆迁安置补偿办法的通知》（嘉政办发〔2002〕44号）。2007年12月29日，浙江省人民政府作出《浙江省建设用地审批意见书》（批准文号：浙土字B[2007]-**）,同意嘉兴市政府本年度整理第二十九（市区六）批次建设用地32.9027公顷（农用地专用25.8711公顷；征收集体土地32.6498公顷，收回利用国有土地0.2529公顷），具体项目用地待依法完成征地程序后按规定另行办理供地手续。2022年6月2日，嘉兴市人民政府印发《嘉兴市人民政府办公室关于印发嘉兴市区国有土地上房屋征收补偿及奖励办法的通知》（嘉政办发〔2022〕28号）。

又查明，嘉兴市城市建设投资有限公司与南湖区东栅街道某村签订《南湖六期整治用地经济补偿协议》并向某村支付土地补偿费、青苗补偿费等相关费用。2017年1月22日，姚某某的妻子徐某某签领青苗补偿费4775元。姚某某及其妻子徐某某的《浙江省基本养老保险历年参保证明》显示，1989年4月至2004年3月期间，缴费单位为被征地转轨。

以上事实，有《嘉兴市南湖区人民政府征地补偿安置决定书》（南政发〔2023〕*号）、《关于印发嘉兴市城市规划区内农民住宅房屋拆迁安置补偿办法的通知》（嘉政办发〔2002〕44号）、《浙江省建设用地审批意见书》（批准文号：浙土字B[2007]-**）、《签订土地征收补偿安置协议催告书》《关于随机抽取评估公司的过程证明》《房地产估价报告》[浙江某某（2023）估字第CP2023200****号（城）]、《房地产估价报告》[浙江某某（2023）估字第CP2023200****号]、《房地产估价报告》[浙江某某（2023）估字第CP2023200****号]、《嘉兴农村拆迁评估补偿清单》（编号：****）、《嘉兴市南湖区人民政府土地（房屋）征收补偿方案告知书》《嘉兴市南湖区人民政府征地补偿安置决定书》（南政发〔2023〕*号）、《南湖六期整治用地经济补偿协议》《南湖六期整治某村征用补偿清单》《嘉兴市人民政府办公室关于印发嘉兴市区国有土地上房屋征收补偿及奖励办法的通知》（嘉政办发〔2022〕28号）、《浙江省基本养老保险历年参保证明》2份、个体工商户营业执照、姚某某别墅内部装修及附属杀牛用房图片集、税务登记证、动物防疫合格证、卫生许可证、工作记录3份、领款凭证及送达回证等证据为证。

本机关认为，根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政征收案件若干问题的规定》第十二条第二款的规定：“征收农村集体土地时就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿款。”本案中，姚某某户房屋所在某村的集体土地早在2007年就经浙江省人民政府作出的浙土字B[2007]-**号土地征收批准文件被征收为国有土地。姚某某户的青苗补偿款已由其妻子徐某某签领，且姚某某户的土地补偿款已折算为养老保险划入社保账户。自征地工作启动后，征收实施单位多次与姚某某户就房屋安置补偿问题进行协商，但一直未能达成一致意见，造成整块国有土地长期无法得到开发利用。为解决历史遗留问题，充分保障原集体土地上房屋权利人的合法权益，嘉兴市南湖区人民政府参照国有土地上房屋征收补偿标准对被征收人进行补偿安置，符合上述规定。

嘉兴市南湖区人民政府于2023年1月10日告知了姚某某户可选择的补偿安置方式和评估机构，但姚某某户未在规定时间内进行选择，后随机抽取浙江某某房地产估价有限公司作为案涉房屋的评估机构。该评估机构于2023年2月24日出具评估报告，但姚某某户亦未在规定期限内申请复核，也未选择补偿方式。根据《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十二条第二款的规定“设区的市、县（市、区）人民政府应当对补偿决定方案进行审查，将补偿决定方案送达被征收人。被征收人应当自补偿决定方案送达之日起十五日内，提出意见并选择补偿方式。设区的市、县（市、区）人民政府送达补偿决定方案时应当书面告知被征收人，其逾期不选择补偿方式的，补偿方式由补偿决定确定。”嘉兴市南湖区人民政府于2023年5月6日向姚某某户送达了《土地（房屋）征收补偿方案告知书》，告知其在收到告知书之日起三十日内就三种征收补偿安置方案作出选择，因在规定期限内，被征收人未告知选择的补偿方式，也未能与房屋征收部门达成征收补偿安置协议，嘉兴市南湖区人民政府于同年7月19日作出《嘉兴市南湖区人民政府征地补偿安置决定书》，补偿方式由补偿决定确定，符合上述规定。

另，征收部门未及时将浙江某某房地产估价有限公司于2023年2月24日作出的《房地产估价报告》[浙江某某（2023）估字第CP2023200****号]和《房地产估价报告》[浙江某某（2023）估字第CP2023200****号]送达给姚某某户，行政复议期间，征收部门已将该评估报告送达给姚某某户，保障了姚某某户的合法权益，希望在今后的工作中加以注意，本机关在此予以指正。

综上，嘉兴市南湖区人民政府作出的《嘉兴市南湖区人民政府征地补偿安置决定书》（南政发〔2023〕*号），认定事实清楚，适用依据正确，程序合法。

根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（一）项之规定，决定如下：

维持嘉兴市南湖区人民政府作出的《嘉兴市南湖区人民政府征地补偿安置决定书》（南政发〔2023〕*号）。

申请人姚某某如不服本复议决定，可以在收到本决定书之日起十五日内向人民法院起诉。

嘉兴市人民政府

　 2023年12月15日